Die Grundstückgewinnsteuer (GGSt) fällt vereinfacht gesagt dann an, wenn aus dem Verkauf einer Liegeschaft ein Gewinn erzielt wird – wie es der Name bereits sagt. Für die Berechnung des steuerlich relevanten Gewinns wird vom aktuellen Verkaufspreis der frühere Kaufpreis abgezogen, wie auch die wertvermehrenden Investitionen seit dem Kauf. Daneben gibt es noch einige weitere Positionen, die berücksichtigt werden. Die Grundstückgewinnsteuer muss aber nicht bei jedem Verkauf bezahlt werden. Sie kann z.B. aus Gründen, die im Gesetz genannt sind, aufgeschoben werden. Zuerst gilt es aber die Voraussetzungen der Steuer etwas genauer zu betrachten. Nachfolgend beziehen wir uns jeweils auf die Situation im Kanton Luzern, in anderen Kantonen gilt es abweichende gesetzliche Vorgaben zu beachten.

Die Grundstückgewinnsteuer fällt grundsätzlich nur bei privat gehaltenen Grundstücken an. Grundstückverkäufe, die eine AG oder eine GmbH tätigt, unterliegen nicht der Grundstückgewinnsteuer. Bei diesen Verkäufen ist die normale Gewinnsteuer für Unternehmen relevant. Teilweise kommt es aber auch noch auf die Lage des Grundstückes (z.B. Landwirtschaftszone, dann sind weitere Umstände zu berücksichtigen) oder die berufliche Tätigkeit der Verkäuferin an: Wenn z.B. eine Architektin ein Baulandgrundstück verkauft, kann dies aus steuerlicher Sicht ein Liegenschaftshandel sein und der Gewinnsteuer (mit allen weiteren Folgen, z.B. für Sozialversicherungsbeiträge) anstatt der Grundstückgewinnsteuer unterliegen, auch wenn sich das Grundstück eigentlich in ihrem Privatvermögen befand.

Damit die Grundstückgewinnsteuer überhaupt zum Thema wird, muss zunächst aus dem Verkauf ein Gewinn anfallen. Der Start für diese Berechnung ist der aktuell erzielte Verkaufspreis bzw. der gesamte Erlös, der dem Verkäufer zukommt. Davon kann der ursprüngliche Kaufpreis und auch Investitionen, welche wertvermehrend sind und nicht bereits als Unterhalt bei den Einkommenssteuern geltend gemacht wurden, abgezogen werden (bilden zusammen den sogenannten Anlagewert). Es lohnt sich also, alle Belege von Umbauten und Renovationen aufzubewahren (auch länger als zehn Jahre!). Schliesslich sind auch die direkten Kosten aus dem Kauf und dem Verkauf (Handänderungssteuern, Grundbuch- und Notariatsgebühren, Kosten eines Maklers, Auslagen für Pfandrechtsanpassungen etc.) abziehbar.

Die Grundstückgewinnsteuer kann aufgeschoben werden und muss entsprechend nicht bezahlt werden, falls ein im Gesetz dazu erwähnter Grund vorliegt. Das kann unter anderem die bisherige Eigennutzung und der Erwerb eines Ersatzobjektes sein, oder die Weitergabe der Immobilie mit einem Schenkungsanteil von mindestens einem Viertel des Verkehrswertes (häufig an eines oder mehrere Kinder, vgl. unten).

Wenn also zum Beispiel eine selber genutzte Wohnung verkauft wird, und der gesamte Erlös in den Kauf eines selber genutzten Hauses fliesst, dann lässt sich die Steuer aufschieben. Beim späteren Verkauf des Hauses (ohne weiteren Aufschubsgrund) wird aber die Steuer auf die gesamte Differenz zwischen ursprünglichem Kaufpreis der Wohnung und Erlös für das Haus berechnet. Immerhin erhöht sich der Rabatt, wenn mehr Zeit zwischen dem Kauf und der Steuerberechnung liegt. Der Rabatt erhöht sich nämlich ab dem achten Jahr der Besitzdauer jährlich um ein Prozent (bis maximal 25 Prozent).

Der Aufschub der Grundstückgewinnsteuer ist auch dann möglich, wenn die Weitergabe deutlich unter dem aktuellen Verkehrswert (oder aus dem Erbe) erfolgt. Das ist häufig bei der Weitergabe innerhalb der Familie der Fall, wenn etwa ein Kind das Haus oder die Wohnung übernimmt. Voraussetzung ist, dass der Erlös einen Viertel unter dem Wert liegt, der auf dem Markt realisierbar wäre. Wie kann aber dieser Wert ermittelt werden? Dies erfolgt entweder auf Basis des Katasterwertes (welcher aber häufig eher tief ist verglichen mit dem Marktwert), oder es wird eine Bewertung durch eine Fachperson (Immobilientreuhänderin, Makler etc.) vorgenommen. Es lohnt sich, dazu mit der Steuerbehörde der Gemeinde Rücksprache zu halten, da die benötigten Dokumente nicht überall gleich sind. Allerdings gilt es bei einer (teilweisen) Schenkung zwei weitere Punkte zu beachten: Einerseits kann eine solche Schenkung später beim Bezug von Ergänzungsleistungen relevant werden. Andererseits empfiehlt es sich, zeitgleich auch die erbrechtlichen Aspekte zu klären. Dies ist gerade dann besonders zu beachten, wenn noch weitere Kinder neben jenem, welches das Haus übernimmt, erbberechtigt sind.

Beim Aufschub der Grundstückgewinnsteuer gilt aber immer: Die Steuer löst sich dann nicht einfach in Luft auf, aber fürs erste gibt es keine Steuerrechnung. Bei der Weitergabe der Immobilie an das Kind muss dieses später allenfalls einen Steueranteil bezahlen, welchen die Eltern aufschieben konnten. Das lässt sich natürlich im Kaufpreis bzw. in den Vereinbarungen mit den Geschwistern anrechnen. Andererseits kann das Kind (aufgrund der längeren Besitzdauer) von einem höheren Rabatt auf die Steuer profitieren, wenn diese erst später veranlagt wird.

Als Fazit lässt sich festhalten, dass man beim Verkauf eines Grundstücks auch die Steuerfolgen im Auge behalten sollte. Es lohnt sich zu überlegen, ob allenfalls ein Steueraufschub möglich ist, und wie das Geschäft diesbezüglich ausgestaltet werden müsste. Gerne erteilen Ihnen Aline Marty und Philipp Vonarburg zur passenden Vorgehensweise detailliert Auskunft.