Beim Verkauf eines Grundstücks mit einem Haus wurde bis 2025 sehr häufig vereinbart, dass die Verkäufer keine Haftung für den Zustand des bestehenden Gebäudes übernehmen. Es galt der Grundsatz: «Gekauft wie gesehen». Die Käufer mussten sich also vor dem Kauf selbst über die Eigenschaften und die Qualität des Hauses informieren. Bestehende Mängel wurden so behandelt, wie wenn sie von Anfang an bekannt gewesen und in die Festlegung des Kaufpreises eingeflossen wären.
Wenn es sogenannte versteckte Mängel gab, für welche die Verkäufer haftbar gemacht werden sollten, musste die Mitteilung (die «Rüge») sofort erfolgen. Und damit war meist ein Zeitraum von wenigen Tagen gemeint. Sonst waren auch diese Mängelansprüche der Käufer verloren. Im Ergebnis standen die Käufer vor erheblichen Problemen, wenn das neu gekaufte Haus Mängel hatte, mit denen sie nicht rechnen mussten. Vor allem war die Zeit für die Reaktion sehr knapp.
Mit den neuen Regeln gilt nun, dass die Käufer mindestens 60 Tage Zeit haben, um Mängel zu melden. Diese Frist beginnt entweder mit der Übernahme des Hauses (beim Übergang von Nutzen und Gefahr bzw. Nutzen und Schaden). Oder sie beginnt später ab Entdeckung des Mangels zu laufen, wenn dieser auch bei sorgfältiger Prüfung nicht erkennbar war. Die Mindestfrist nach Gesetz darf im Vertrag nicht verkürzt werden.
Wenn das Haus oder die Wohnung neu gebaut wurde, beträgt die Mindestfrist für die Mitteilung zwei Jahre, und auch danach können weitere, vorher nicht erkennbare Mängel innert 60 Tagen gerügt werden. Die Verjährungsfrist beträgt fünf Jahre. Auch dies darf in einem Vertrag nicht kürzer angesetzt werden.
Häufig werden bei Kaufverträgen über neu gebaute Wohnungen oder Häuser die SIA-Regeln vereinbart. Die Rügefristen nach SIA 118 entsprechen anfangs 2026 noch nicht den gesetzlichen Bestimmungen. Da die gesetzliche Frist von 60 Tagen zwingend ist, geht sie anders lautenden vertraglichen Vereinbarungen vor. Damit stehen die Käufer nicht schlechter da, auch wenn in einem ab 2026 unterzeichneten Vertrag noch die bisherigen SIA-Regeln vereinbart waren.
Zudem gab es bisher bei Kaufverträgen keinen Anspruch auf Nachbesserung. Es war also kein gesetzliches Recht vorgesehen, dass eine Reparatur erfolgen konnte, anstatt «nur» einen Schadenersatz zu erhalten. Neu kann dies für bauliche Mängel bei neu gebauten bzw. schlüsselfertig gekauften Grundstücken gefordert werden.
Die neuen Regeln gelten für Verträge, die ab dem 1. Januar 2026 abgeschlossen wurden. Die Käufer von früher unterzeichneten Verträgen profitieren grundsätzlich nicht von den neuen Möglichkeiten.
Zusammengefasst lässt sich sagen, dass die neuen gesetzlichen Regeln die Ausgangslage der Käufer stärken und insgesamt eine Klärung und Vereinfachung mit sich bringen.
Wenn Sie Fragen zu den Auswirkungen der Gesetzesänderungen haben, steht Ihnen MLaw Aline Marty und/oder lic. iur. Philipp Vonarburg gerne zur Verfügung.
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